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三项新的红线融资规定即将出台。第三季度,房企发债规模创历史新高

徽房网 房产资讯 2020-10-10 189 0

近日,壳牌研究院发布了第三季度住房融资报告。

数据显示,2020年前三季度,房企境内外债务发行总额约为9718亿元,累计同比增长1%,增速进一步收窄,但整体发行规模超出原预期。主要是上半年国内融资环境向“稳定经济”方向边际宽松。

从债务发行结构来看,房企债券国内融资规模占比62%,达到近四年同期的较高水平。据分析,这主要是由国内防疫工作有效、经济稳定复苏提振市场信心、房企销售业绩恢复超预期等综合因素造成的。由于疫情、经济、政治等因素的影响,海外债券市场自4月份零发债以来一直保持高度不确定性。

下半年,监管部门多次发布监管升级和金融紧缩的信号。作为紧缩的过渡时期,第三季度仍保持了较高的债务发行规模。数据显示,今年第三季度房企融资规模约3247亿元,同比增长14%,发债规模创新高。

在新的融资监管“三条红线”即将到来之际,房企在这个时候迎来了发债高峰,似乎有人在最后一个窗口享受“融资盛宴”的滋味。

  房企紧赶窗口期发债

壳牌研究院的数据显示,2020年前三季度,国内外房地产企业发行的债券总额约为9718亿元(截至9月24日),同比增长1%,整体发行规模超过疫情下的预期。有人认为主要是上半年国内融资环境向“稳定经济”方向边际宽松。一些分析师认为,即将出台的网上融资新规定将促使房地产企业加快发行债券。

据悉,今年4月以来,LPR一年保持在3.85%,五年保持在4.65%,连续五个月没有调整。业内人士认为,虽然LPR没有改变,但疫情期间“极度宽松”的货币政策已经逐渐收紧。壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉记者,今年上半年,由于针对疫情对经济的影响实施宽松的货币政策,部分资金可能会通过杠杆进入房地产市场。他认为,LPR利率已经五个月没有变化了,这意味着面对下半年,货币政策已经开始克制和保守。

中国银监会官网显示,今年6月,银监会发布《中国银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》,明确表示严查资金流向房地产,也被业内认为是货币政策即将收紧的信号。

“三条红线”将完全点亮信号灯。徐小乐表示:“三条红线的政策方向和市场导向已经明确。现在已经开始督促房企优化财务结构,高杠杆模式将发生深刻变化。”

但是,在债务偿还的压力下,房地产企业在融资压力小、能够获得“相对便宜的钱”的情况下,融资行为非常激进。

根据诸葛房搜数据研究中心对100家上市房地产企业的统计,2020年上半年房地产企业的计息负债规模进一步扩大,达到7.8万亿元,比2019年底增长6.82%。上半年前20名上市房地产企业新增计息负债4648.8亿元,占100家房地产企业新增负债总额的92.9%,集中度处于较高水平。

由于房企融资需求高,债券利率也相应提高。壳牌研究报告显示,与上半年融资利率的下降趋势相比,第三季度国内和海外票面利率大幅上升,而wi

虽然房企第三季度加大了发债力度,但仍赶不上债务期限的增长速度。据壳牌报告统计,今年第三季度到期债务2862亿元,比第二季度增长54.4%,相应的债务发行规模增长29.7%。虽然两者在同一个方向上不断变化,但紧张的金融环境抑制了一些住房企业的债务发行需求,导致债务发行规模低于同期债务到期增长率。统计显示,从8月到9月,债券发行规模连续两个月逐月下降,下降幅度逐渐扩大,融资监管的影响已经初步显现。第四季度,到期债务规模约为2707亿元人民币,比第三季度下降约5.4%。可以推测,第四季度房企发债增速很可能会以同样的趋势下滑,房企压力会进一步加大。

根据2020年房企中期财务数据,壳牌研究院评选出70家百强房企,结果不容乐观。其中只有6家房企没有踩线;24家房地产企业有一项指标超标;21家房企两项指标超标;19家房地产企业三项指标超标。

一家机构的报告显示,从2020年上半年计息负债增速排名前20位的房地产企业来看,CCCC、苏州高辛、利高、城头控股、新鸿基等房地产企业的计息负债规模大幅增长,均超过30%,其中CCCC房地产的计息负债规模同比增长150.5%,增速排名第一。上半年生息负债规模330.84亿元,甚至踩了两条红线,净负债率达到23.9%的超高水平。苏州高新的生息负债增长率也达到了50%的高水平。起源于泉州的利高集团也深陷债务泥潭。其债券发行频繁,融资利率从2019年的9%上升到11%,未来债务偿还压力巨大。

可见,随着“三条红线”的到来,行业分化越来越明显。诸葛的找房统计显示,生息负债增长率最高的两个阵营来自1500-2000亿规模的房企,以及500亿规模以下的小房企。其中,小房企在各种压力下的风险无疑更大。据诸葛找房统计,上半年全国有220多家房企倒闭,破产原因大多涉及债务压力增大、资不抵债或管理不善,最终导致破产处置。

但大型房企的安全性相对较高。今年4月中旬,穆迪将中国房地产行业的评级前景从“稳定”下调至“负面”,这是近五年来的首次。8月,穆迪再次将中国房地产行业评级前景从“负面”调整为“稳定”,这是由于房地产企业销售增长缓慢,库存水平稳定,财务状况良好的房地产企业国内和离岸融资渠道畅通。根据龙湖9月10日的公告,穆迪将龙湖的发行人及高级无担保评级从Baa3上调至Baa2,前景稳定。成为首个在疫情影响下被穆迪正面评级升级的内地房地产企业。9月中旬,我们看到碧桂园、宝龙等更多的房地产企业受到权威机构发行人及相关债券评级的上调。

业内人士认为,国际权威机构上调房企发行人及相关债券评级,将提振整个行业信心和市场预期,对未来房企融资产生积极影响。

统计显示,从短期计息负债的现金覆盖率来看,2020年上半年100家上市房地产企业的平均现金覆盖率为102.5%,表明c

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